Tableau comparatif
| Immeuble | Station / éloignement Debourg | Surf. (m²) | Loyer ann. N | Loyer ann. N+1 (N×1,05) | Charges+TF ann. | Travaux | Honoraires (15% loyer N) | Déménagement | Total 2 ans |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| La Vie en Soie (LVES) | Stade de Gerland (1 station au sud) | 217 | 45 000 € | 45 000 € | 5 540 € | 63 700 € | 0 € | 0 € | 165 280 € |
| AMBRE – lot 101 | Jean Jaurès (200 m, 1 station nord Debourg) | 250 | 49 500 € | 51 975 € | 17 298 € | 175 000 € | 7 425 € | 3 000 € | 304 198 € |
| BIOSERRA 3 – lot 268 m² | Stade de Gerland (<300 m), Debourg ~450 m | 268 | 61 640 € | 64 722 € | 12 060 € (hors TF) | 187 600 € | 9 246 € | 3 000 € | 338 268 € |
| 202–204 rue Marcel Mérieux | Debourg à ~300 m | 357 | 64 260 € | 67 473 € | 7 129 € | 249 900 € | 9 639 € | 3 000 € | 390 401 € |
| PLURIEL –plateau 343 m² | Stade de Gerland (~200 m), Debourg via T6 (~550 m) | 343 | 78 042 € | 81 944 € | 22 321 € | 240 100 € | 11 706 € | 3 000 € | 429 114 € |
| Gerland Technopark III – Bât. E | Bus vers Debourg (~6 min) | 370 | 64 750 € | 67 988 € | 18 500 € | 259 000 € | 9 712 € | 3 000 € | 432 950 € |
| Les Jardins du Lou | Stade de Gerland ~200 m | 334 | 84 235 € | 88 447 € | 17 328 € (charges+TF) | 233 800 € | 12 635 € | 3 000 € | 439 445 € |
| Les Jardins d’Entreprise – Bât. C | Tram T1 Debourg (= arrêt le plus proche) | 433 | 64 950 € | 68 198 € | 36 165 € | 303 100 € | 9 742 € | 3 000 € | 504 155 € |
| SOLARIS (208–210 av. J. Jaurès) | Jean Jaurès & Debourg (= proximité immédiate) | 466 | 88 540 € | 92 967 € | 32 718 € | 326 200 € | 13 281 € | 3 000 € | 579 706 € |
🧭 Conclusion objective de l’analyse
Après comparaison détaillée des différentes options immobilières (AMBRE, BIOSERRA, PLURIEL, SOLARIS, Jardins du Lou, etc.) et de **La Vie en Soie (LVES)**, plusieurs constats s’imposent.
1️⃣ Un différentiel de coût très significatif
Même en intégrant les travaux partiels restants, le passage en double vitrage et les charges, LVES est de très loin l’option la moins coûteuse sur 2 ans.
Les autres immeubles présentent :
- un loyer au m² beaucoup plus élevé,
- des charges très supérieures,
- une taxe foncière parfois importante,
- et surtout des travaux lourds (700€/m²) imposant un investissement initial massif.
À cela s’ajoutent :
- les honoraires d’agence (15 % du loyer annuel HT HC) que LVES n’a pas,
- et le déménagement (3 000€) obligatoire dans tous les autres cas.
L’écart final dépasse souvent 100 à 250 k€ sur 2 ans selon les immeubles.
2️⃣ Un risque opérationnel très asymétrique
✔ LVES limite presque à zéro :
- la perturbation opérationnelle,
- l’indisponibilité de l’équipe,
- les délais,
- les aléas techniques,
- les surcoûts de travaux,
- et la charge mentale/organisationnelle.
❗ À l’inverse, tous les autres sites nécessitent :
- un suivi de chantier complet,
- un phasing précis,
- des interactions permanentes avec architecte / AMO / artisans,
- une cohabitation avec les travaux ou
- un double loyer pendant au moins un mois (le temps de rénover ≈ 200 m²),
- une implication très forte de la direction — en l’occurrence toi seul sur Lyon, alors que les autres associés avaient un environnement parisien plus simple.
Cela représente une charge réelle, même si elle est souvent sous-estimée par ceux qui ne la vivront pas.
3️⃣ L’engagement contractuel est nettement plus souple à LVES
Les options JLL imposent en général :
- un bail 3/6/9,
- un Parfois un engagement à 6 ans minimum,
À l’inverse, LVES est une reprise de bail dont il ne reste que 1,5 an :
- engagement minimal très court,
- flexibilité stratégique,
C’est un avantage comparé à un bail neuf.
4️⃣ Une dynamique de loyer favorable uniquement à LVES
Le loyer de LVES n’a pas évolué depuis 5 ans, ce qui est exceptionnel dans l’immobilier professionnel (où l’ILC et l’ILAT entraînent des hausses régulières).
Les immeubles appliquent :
- une augmentation annuelle,
- parfois des révisions triennales,
- et une indexation systématique.
5️⃣ Synthèse stratégique
Objectivement :
- LVES minimise les coûts
- LVES minimise les risques
- LVES minimise le travail
- LVES maximise la flexibilité
- LVES réduit les engagements
- LVES protège l’entreprise de la hausse des loyers pro
- LVES évite une baie de travaux lourds et un double loyer
Les autres options n’apportent pas, à ce stade, d’avantages suffisamment décisifs en termes d’image, de surface ou de confort pour compenser ces écarts.
🎯 Conclusion finale
Au regard :
- du surcoût massif des autres immeubles sur 2 ans,
- des travaux lourds à mener,
- de la charge de suivi assumée uniquement sur Lyon,
- du risque opérationnel pour l’équipe,
- de la flexibilité unique du bail LVES (1,5 an seulement),
- de l’absence d’honoraires et d’un loyer resté stable depuis 5 ans,
- et du fait que LVES répond déjà fonctionnellement au besoin pour une durée limitée,
👉 La solution la plus rationnelle et protectrice pour l’entreprise aujourd’hui est de rester à LVES pour 1,5 an supplémentaires.
Cette décision permet :
- de préserver la trésorerie,
- de réduire les risques,
- de ne pas perturber l’activité,
- et de se redonner du temps pour envisager sereinement un déménagement futur, dans de meilleures conditions et sans précipitation
